城市的清晨，总有人比太阳起得更早。
最近后台好多人问我：深圳房价连涨5个月了，是不是楼市要回暖了？我现在该不该上车？
这个问题我本来不想急着回答，因为数据刚出来的时候，很多人容易上头。但这几天问的人实在太多，我觉得有必要好好跟大家掰扯掰扯。
先把结论放这儿：深圳房价确实连涨了5个月，但这事儿没你想的那么简单。有人的房子在涨，有人的房子还在跌。看懂了这个分化，你才知道自己该怎么办。
01 连涨5个月，到底是怎么个涨法
先看数据。国家统计局8月17号发布的7月份70城房价数据，深圳新建商品住宅价格环比上涨0.2%，二手住宅价格环比也上涨0.2%。
这意味着什么？从3月份开始算，深圳的新房和二手房价格已经连续5个月环比上涨了。
什么叫环比？就是这个月比上个月。连续5个月涨，意思就是3月比2月涨，4月比3月涨，一直涨到7月。
可能有人说，0.2%也叫涨？一杯奶茶钱都不够。
你别急，环比这个东西，单看一个月确实不多，但连续5个月加在一起，那就不是小数目了。而且更关键的是成交量。
8月份，深圳全市新房和二手房合计成交了6864套，同比增长8.5%。其中新房网签2589套，同比大涨20.4%。二手房成交也有5317套。
量在价先。成交量上来了，价格才撑得住。这跟股市一个道理，没有成交量配合的上涨，都是虚的。
但我要给大家泼一盆冷水。虽然环比连涨5个月，但如果看同比，深圳房价还没有回到一年前的水平。说白了，就是之前跌得太多了，现在只是在修复性上涨，还没到真正反转的时候。
而且最关键的一点：不是所有房子都在涨。
我看到一个真实情况，宝安福永有业主反映，她家的小三房这半年缩水了近百万。但同片区有些小区，半年涨了快2万每平。
你看，这就是现在深圳楼市最真实的状态——大盘数据在涨，但具体到你家那套房，可能完全是另一回事。
核心区、学区好、品质高的改善盘，价格稳中有升。偏远片区、楼龄老、没学区的刚需盘，还在阴跌。
所以别一看"连涨5个月"就激动，先看看你手里的房子属于哪一类。
02 为什么是深圳？为什么是现在？
很多人问，全国那么多城市，为什么偏偏深圳先涨起来？
这个问题问得好。我给大家拆几个原因，都是大白话，保证你听得懂。
第一个原因，深圳的底子确实不一样。
深圳是全国唯一一个城市化率接近100%的城市，没有农村，全是城市。土地就那么大，人口还在不断流入。供需关系摆在那儿，长期来看，深圳的房子是稀缺的。
而且深圳的产业结构好，高科技、金融、互联网，都是高收入行业。这些行业的人购买力强，只要预期稳住了，他们就敢出手。
你去看看深圳的写字楼，晚上十点还亮着灯。这些加班的年轻人，就是未来买房的主力军。他们收入高、攒钱快，只要觉得时机到了，下手比谁都狠。
第二个原因，政策底已经到了。
从去年到今年，从中央到地方，救市政策出了一轮又一轮。降首付、降利率、放松限购、取消限售……能用的招基本都用了。
政策底之后，通常就是市场底。深圳作为一线城市，对政策最敏感，所以最先反应过来也正常。
打个比方，政策就像烧水，火已经开到最大了，水迟早会开。深圳这壶水，因为底子好，所以先开了。其他城市还在慢慢加热，但只要火不撤，早晚也会热起来。
第三个原因，观望的人憋不住了。
过去这两年，很多人一直在等，等房价再跌一点，等利率再降一点。结果等来等去，发现房价不跌了，利率也到底了。
这时候人的心理就变了。本来想再等等的，一看周围人开始买了，自己也坐不住了。这种"怕踏空"的心理，一旦形成共识，就会推动一波行情。
我身边就有这样的朋友，去年还在说"再等等，肯定还会跌"，今年八月份已经把定金交了。问他为什么突然买了，他说："再不买，好楼层都被挑完了。"
你看，这就是真实的市场情绪。不是大家突然变有钱了，而是观望的人发现再等下去可能更亏。
第四个原因，也是最容易被忽略的——有钱人在加仓。
你以为现在买房的都是刚需？错了。最近深圳成交的大单，很多都是改善型和投资型客户。他们手里有钱，看好核心资产，趁着市场低位在扫货。
普通人还在犹豫要不要上车，有钱人已经悄悄把好地段的好房子收走了。等普通人反应过来，好楼层好户型可能已经没了。
这不是我瞎说，你去看看深圳最近的豪宅成交，单价十几万、二十几万的房子，说买就买。这些人不是傻子，他们看到的是长期价值。
这四个原因叠加在一起，就造成了深圳房价连涨5个月的局面。
但我还是那句话，这不是全面普涨，是结构性上涨。好房子涨，差房子继续跌。这个分化，未来会越来越明显。
同样的市场，不同的命运。这就是K型分化最直观的样子。
03 这是反转还是反弹？普通人该怎么办？
最后说点实在的。很多人最关心的就是：深圳这波上涨，是楼市反转的信号，还是昙花一现的反弹？
我的判断是：短期企稳，长期分化。
什么意思？短期内，深圳房价大概率不会再大跌了，政策底和市场底都已经出现，再往下砸的空间有限。但要说回到2020年那种全民炒房的盛况，也不可能。
未来的深圳楼市，会是一个"K型"市场。好的越来越好，差的越来越差。中间的，跟着大盘走，不温不火。
元股证券:ygzq.hk为什么这么说？因为现在的买房逻辑已经变了。
十大杠杆配资以前买房，买的是预期，是"买到就是赚到"。现在买房，买的是使用价值，是"我住得舒服、孩子能上学、上班方便"。投资属性在弱化，居住属性在回归。
这种变化，对好房子是利好，对差房子是利空。因为大家越来越挑了，宁可多花点钱买个好的，也不愿意图便宜买个没人要的。
那普通人该怎么办？我分三种情况说。
如果你是刚需，准备结婚或者孩子要上学，那我建议你别等了。
现在利率低、选择多、议价空间也有，是个不错的上车时机。但记住，只买核心区的刚需盘，别碰远郊的大饼。
什么叫核心区？就是地铁通了、学校有了、商业配套成熟的地方。远郊那些规划了十年还没落地的片区，再便宜也别碰，因为你等不起。
如果你是改善，想换大房子，那现在可以开始看了。
但别急着出手，多对比，多砍价。改善置换的关键不是买得多便宜，而是卖得亏不亏。先把旧房卖个好价钱，再去谈新房。
很多人犯的错误就是，先买了新房，旧房还没卖出去，结果两头承压，资金链紧张。正确的顺序是先卖后买，或者至少同步进行，别把自己逼到墙角。
如果你是投资，那我劝你谨慎。
现在不是闭眼买房就能赚钱的时代了。投资房产，你得有专业的判断力，知道哪些片区有潜力，哪些楼盘有价值。如果只是听别人说深圳房价涨了就冲进去，大概率会站岗。
而且投资房产的流动性很差，你想卖的时候不一定卖得掉。如果资金不是特别充裕，别加太高的杠杆，万一行情波动，你扛不住。
最后说一句掏心窝子的话。
房子这个东西，归根结底是用来住的。如果你是自住，涨跌跟你关系不大，买得起、住得舒服就行。如果你是投资，那就要接受波动，别指望只涨不跌。
深圳连涨5个月，说明最悲观的时候过去了。但这不意味着你可以闭着眼睛买房。越是这种时候，越要冷静，越要看清楚自己买的到底是什么。
楼市变天了吗？变了。但不是从"跌"变成"涨"，而是从"普涨普跌"变成"冰火两重天"。
看懂这个变化，你就不会被数据忽悠了。
震荡市心态
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